導 語(yǔ)

    老舊小區改造成本高，盈利空間小，實(shí)現資金平衡有一定難度。做好成本管控，拓展多元化收益，可以吸引社會(huì )投資參與老舊小區改造，有助于形成多元化、可持續的城市更新模式。

新時(shí)期老舊小區改造概況

    為了適應新時(shí)代城市發(fā)展的特點(diǎn)和規律，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十四個(gè)五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》首次將“城市更新行動(dòng)”納入國家五年規劃綱要。各地城市在國家指導下逐步摒棄大規模開(kāi)發(fā)和重建的傳統模式，轉而采用“漸進(jìn)式更新”和“微更新”等新模式，以促進(jìn)城鎮化轉型。

    2017年，住房與城鄉建設部發(fā)布了《住房城鄉建設部關(guān)于推進(jìn)老舊小區改造試點(diǎn)工作的通知》，在全國15個(gè)城市開(kāi)展老舊小區改造試點(diǎn)。隨后，中央和國務(wù)院相繼出臺了多項政策指導老舊小區改造工作，并于2020年7月發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》，對老舊小區改造工作進(jìn)行了頂層設計和全面部署。這標志著(zhù)老舊小區改造正式接替棚戶(hù)區改造，成為新型城鎮化的核心內容之一。

    在城鎮化建設進(jìn)入城市更新的新階段背景下，老舊小區改造作為城市更新的關(guān)鍵環(huán)節，成為推動(dòng)城市轉型和高質(zhì)量發(fā)展的有力抓手。一方面，全面實(shí)施老舊小區改造是一項重大的民生工程，旨在通過(guò)改善和完善老舊小區的硬件設施（如建筑配套設施、市政基礎設施、小區環(huán)境等）和軟件服務(wù)（如物業(yè)服務(wù)、公共服務(wù)等），解決“人民日益增長(cháng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。另一方面，老舊小區改造涉及廣泛的領(lǐng)域，小區硬件的修繕改造可以增加相關(guān)原材料和設備的有效需求，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的投資，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟增長(cháng)。此外，通過(guò)市場(chǎng)化方式吸引社會(huì )力量參與老舊小區改造，既能增加社會(huì )投資，又能減輕政府財政負擔，有助于形成多元化、可持續的城市更新模式。

老舊小區改造的資金來(lái)源

    資金問(wèn)題是影響老舊小區改造項目實(shí)施的核心。與城中村改造和棚戶(hù)區改造不同，老舊小區改造通常不涉及大規模的拆除和重建，因此政府無(wú)法依賴(lài)土地出讓收入和相關(guān)稅收來(lái)彌補改造成本。

    目前，政府財政逐漸收緊，完全依靠政府出資的改造模式難以持續。在資金共擔模式下，老舊小區改造項目投資仍以各級政府的財政資金為主，來(lái)自居民和市場(chǎng)的出資比例較低，造成較大的資金缺口。居民對政府的依賴(lài)性較強，習慣于公共福利下的物業(yè)使用，觀(guān)念落后導致缺乏出資的認識和意愿。

    老舊小區改造成本高昂，且盈利空間較小、回報周期較長(cháng)，導致許多社會(huì )資本對此持有謹慎的態(tài)度。市場(chǎng)化融資存在障礙，利潤微薄，改造標準對新建和改擴建有嚴格限制，市場(chǎng)化運作的空間有限。此外，金融體系建設不完善，缺乏有針對性的融資支持，法律政策缺位導致社會(huì )資本的長(cháng)期運營(yíng)權益無(wú)法得到有效保障，這些因素制約了社會(huì )資本的投資意愿。因此，為了吸引更多社會(huì )資本的參與，需要進(jìn)一步探索創(chuàng )新的商業(yè)模式和融資機制，比如延長(cháng)貸款期限、降低貸款利率、明確經(jīng)營(yíng)權質(zhì)押融資規則等，以此來(lái)提高項目的吸引力并確保投資的可持續性。

老舊小區改造項目成本效益分析

    成本效益分析依據全壽命期理論來(lái)確定最低的生命周期成本或在固定成本下實(shí)現最大效益。在老舊小區改造項目中采用這種分析方法時(shí)，應從決策與設計階段開(kāi)始，目標是在確保項目經(jīng)濟效益的同時(shí)盡可能降低成本。這種方法常用于公共項目中，以便量化其社會(huì )影響并評估項目的整體價(jià)值。成本效益分析包括兩個(gè)主要組成部分：成本分析和效益分析。

    成本分析著(zhù)眼于整個(gè)項目生命周期內的直接成本和間接成本。直接成本涵蓋了改造工程本身的費用；而間接成本則包括決策、設計、運營(yíng)以及最終拆除階段所產(chǎn)生的經(jīng)濟、社會(huì )和環(huán)境成本。具體涵蓋三個(gè)階段：

    一是決策和設計階段成本，包括前期工作咨詢(xún)費、勘察費、房屋鑒定費、環(huán)境影響評價(jià)費、工程設計費、施工圖審查費、招標代理費等工程建設其他費用。

    二是施工階段成本，包括拆除費用、保溫節能改造、門(mén)窗改造、內外飾面改造、給排水系統改造、供暖管網(wǎng)改造、電力官網(wǎng)改造、室外工程及環(huán)境整治費用等建安工程費；同時(shí)，還有工程監理費、工程檢測費、環(huán)境保護稅等實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的工程建設其他費用。

    三是運營(yíng)階段成本，主要是采暖費和夏季空調使用費。對圍護結構的改造，一般會(huì )提高住宅的節能性能，從而減少采暖費和夏季空調使用費用支出，通常為負成本，可以沖銷(xiāo)其他階段的成本。

    效益分析則可以從經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和環(huán)境效益三個(gè)維度進(jìn)行考量。通過(guò)這種方式，可以全面地評估項目的長(cháng)期影響及其對社區的價(jià)值貢獻。

    一是經(jīng)濟效益，經(jīng)過(guò)改造的老舊小區不僅提高了居住舒適度、降低了能耗，還顯著(zhù)提升了建筑物的價(jià)值。通過(guò)對外墻增加保溫層、進(jìn)行屋面防水改造、更換具有更好氣密性的門(mén)窗等措施，不僅能增強住宅的耐久性和美觀(guān)度，還能提升其市場(chǎng)價(jià)值。老舊小區改造實(shí)施后，房屋的市場(chǎng)單價(jià)普遍得到了增長(cháng)。同時(shí)，改造還使得住宅的平均使用壽命得到大幅度延長(cháng)。這一延長(cháng)有助于避免短期內再次進(jìn)行大規模建設投資，從而節約了大量建設資金。

    二是環(huán)境效益，主要是通過(guò)改造使得建筑物運行時(shí)有較少熱量的需求，進(jìn)而降低燃煤的使用和污染物的排放，由此帶來(lái)的環(huán)境效益增加。

    三是社會(huì )效益，老舊小區改造對于社會(huì )發(fā)展具有深遠的意義。對于原有居民而言，改造不僅提升了居住環(huán)境，還帶來(lái)了心理上的滿(mǎn)足感和獲得感。從區域角度來(lái)看，改造后的建筑顯著(zhù)減少了資源消耗和污染排放，有助于改善當地的生態(tài)環(huán)境，并有助于緩解城市的能源需求壓力。從更廣泛的社會(huì )角度來(lái)看，老舊小區的改造能夠有效地推進(jìn)可持續發(fā)展目標的實(shí)現，促進(jìn)社區的整體發(fā)展。

老舊小區項目資金平衡方案

    老舊小區改造項目資金平衡方案的構建，要放眼到全壽命周期中考慮，即改造后老舊小區經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所產(chǎn)生的收益（包括停車(chē)費、物業(yè)費及其他可經(jīng)營(yíng)收入）大于老舊小區改造項目建設期總投資和運營(yíng)期支出成本時(shí)，老舊小區改造項目可以實(shí)現資金平衡。

    在嚴控建設投資和運營(yíng)成本的前提下，如何通過(guò)提升改造項目的收入端來(lái)彌補資金缺口，成為確保項目落地的關(guān)鍵。為了有序推進(jìn)老舊小區改造，構建一個(gè)多元參與、持續穩定的資金支持體系至關(guān)重要。社會(huì )資本參與老舊小區改造的核心動(dòng)力在于能夠合法合理地分享改造后的價(jià)值增值。

    目前，老舊小區改造項目的收入來(lái)源主要包括停車(chē)費收入、廣告費收入、物業(yè)費收入、快遞費收入、供水收入、社區空間運營(yíng)收入等。作為老舊小區改造項目運營(yíng)的重要組成部分，資本方通過(guò)運營(yíng)區域內低效閑置空間、停車(chē)管理權等途徑來(lái)獲取回報。在解決老舊小區停車(chē)難問(wèn)題的同時(shí)，實(shí)現可持續運營(yíng)收入，以彌補前期改造投資。

    未來(lái)利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)可以創(chuàng )新服務(wù)模式，通過(guò)數字化手段整合社區服務(wù)資源，搭建線(xiàn)上社區服務(wù)平臺，為居民提供便捷的服務(wù)預訂和支付渠道，提供一站式家政維修等增值服務(wù)，鼓勵居民共享工具圖書(shū)、進(jìn)行二手物品轉賣(mài)，包括但不限于社區電商、社區食堂、健康陪護、教育托管培訓等，來(lái)增強居民之間的互動(dòng)與合作，提高運營(yíng)收入，促進(jìn)社區凝聚力提升，進(jìn)一步推動(dòng)社區的可持續發(fā)展。

    在有條件的地區，通過(guò)提高經(jīng)營(yíng)性設施的容積率是一個(gè)值得考慮的探索方案。這不僅可以擴大居民周邊基礎設施的供給規模，提升小區的經(jīng)營(yíng)性收入上限，還可以實(shí)現地塊的增值。此外，這也能改善老舊小區的公共服務(wù)水平，從而激發(fā)老舊小區改造項目的內在“更新動(dòng)力”，有利于形成良性循環(huán)。

此外，在容積率一定的情況下，實(shí)施“一點(diǎn)多用”的服務(wù)模式，通過(guò)空間優(yōu)化、功能整合和服務(wù)創(chuàng )新，使單一的服務(wù)點(diǎn)能夠承載并高效提供多種服務(wù)，從而最大化利用資源，提升社區服務(wù)的便捷性和效率。

新型社區運營(yíng)模式探索

    社區食堂，是為社區居民提供便利餐飲服務(wù)的場(chǎng)所，目標是提供價(jià)格合理、營(yíng)養均衡的餐食，滿(mǎn)足社區居民，特別是老年人和低收入家庭的飲食需求。社區食堂的運作模式可能包括現場(chǎng)就餐、送餐服務(wù)以及個(gè)性化餐點(diǎn)服務(wù)等。社區食堂可以通過(guò)收集居民的飲食偏好和營(yíng)養需求數據，提供個(gè)性化餐點(diǎn)服務(wù)。此外，社區食堂還可以與企業(yè)合作，建立中央廚房，實(shí)現覆蓋更廣區域的配餐服務(wù)，以滿(mǎn)足更多居民的需求。

    一刻鐘便民生活圈，作為城市老舊小區改造的核心理念之一，旨在通過(guò)居民步行或騎行15分鐘可達的范圍內，構建集購物、餐飲、出行、醫療等全方位生活服務(wù)于一體的社區生態(tài)。改造過(guò)程中，優(yōu)先在居民“家門(mén)口”（步行5-10分鐘）配齊便利店、菜市場(chǎng)等基本保障類(lèi)業(yè)態(tài)，并引入智能零售終端，以“一點(diǎn)多用”模式提升服務(wù)效率。同時(shí)，在“家周邊”（步行15分鐘）范圍內，結合地域特色，發(fā)展文化、娛樂(lè )、休閑等品質(zhì)提升類(lèi)業(yè)態(tài)，促進(jìn)商文旅融合，滿(mǎn)足居民多樣化消費需求。

    與此同時(shí)也需因地制宜地推動(dòng)品質(zhì)提升類(lèi)業(yè)態(tài)的發(fā)展。這包括鼓勵特色餐飲、運動(dòng)健身、保健養生、新式書(shū)店、教育培訓、休閑娛樂(lè )、老年康護、幼兒托管等多元化業(yè)態(tài)的引入，旨在促進(jìn)商業(yè)、文化與旅游的深度融合，進(jìn)一步拓展社區的社交化、特色化功能。

    通過(guò)科學(xué)布局、補齊設施短板、豐富業(yè)態(tài)、壯大市場(chǎng)主體及提升服務(wù)能力，形成商業(yè)與公共設施聯(lián)動(dòng)、運營(yíng)與社區治理貫通的良好環(huán)境。精準布局生活服務(wù)設施，為老舊小區改造注入新活力，全面提升居民生活品質(zhì)。

（作者：投資北京國際有限公司 秦國華）